房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 第2章房地产开发前期工作 本章学习要求 1.掌握土地使用权的获取方式前期工作阶段的主要内容 2.熟悉房地产开发的主要阶段划分、房地产项目招标方式 3.了解遵循房地产开发程序的必要性,了解项目立项报批的程序与内容, 招标程序与组织形式办理施工许可
第2章 房地产开发前期工作 1.掌握土地使用权的获取方式,前期工作阶段的主要内容； 2.熟悉房地产开发的主要阶段划分、房地产项目招标方式； 3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容， 招标程序与组织形式,办理施工许可。 本章学习要求
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 2.1房地产开发的阶段划分 2.1.1遵循房地产开发程序的必要性 遵循房地产开发具有的内在规律性 遵循房地产开发 是减少房地产开发风险的需要 程序的必要性 房地产项目开发是一项复杂的生产活动 需要有科学合理的开发程序 城市政府制定严格的项目报建审批程序 制度的引导、监督和管理作用
遵循房地产开发 程序的必要性 遵循房地产开发具有的内在规律性 是减少房地产开发风险的需要 房地产项目开发是一项复杂的生产活动， 需要有科学合理的开发程序 城市政府制定严格的项目报建审批程序 制度的引导、监督和管理作用 2.1 房地产开发的阶段划分 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 212房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段→前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段 投可项获‖开规建‖篮七基主安室竣销广‖现‖物 资性目取发划设 通础体装外 售告‖场业 机‖研评王‖设仝 验准「推‖销 会究估地自计程关平程程装程收备广售理 研行和使立与招‖合等 修 究 决用项 策权 方案报批 协作 程
2.1.2房地产开发的主要阶段划分 投 资 机 会 研 究 可 性 研 究 行 项 目 评 估 和 决 策 获 取 土 地 使 用 权 开 发 项 目 立 项 规 划 设 计 与 方 案 报 批 建 设 工 程 招 标 签 署 有 关 合 作 协 议 七 通 一 平 等 工 作 基 础 工 程 主 体 工 程 安 装 与 装 修 工 程 室 外 工 程 竣 工 验 收 销 售 准 备 广 告 推 广 现 场 销 售 物 业 管 理 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 2.2土地使用权获取途径 2.2.1土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,又称 批租”,属于地产一级市场。 土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出 让
2.2土地使用权获取途径 2.2.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称 “批租”，属于地产一级市场。 土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出 让
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 2.22土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人,在投资开发经 营的基础上,对出让土地的再转移,土地使用权的转让是土地使用者 之间的横向土地经营行为 以出让方式取得的土地使用权转让,必须按照合同的约定已经全 部支付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,按照合同约定进 行投资开发,属于房屋建设的,完成投资总额的25%(不包括土地出 让金),属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件
2.2.2 土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经 营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者 之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全 部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进 行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出 让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件