房地产开发项目规划设计 FANGDICHAN KAIFAXIANGMUGUIHUASHEJ 第5章 房地产开发项目规划设计 本章学习要求: 1掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标 2熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容 3了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理,房地产 开发项目规划设计的指导思想。 51城市规划与房地产开发 5.1.1城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确立城 市的性质、规模和发展方向,合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项 建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城 市详细规划 (1)城市总体规划 (2)城市分区规划 (3)城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 (1)城市规划对房地产开发经济效益的影响 (2)城市规划对房地产开发程序的强制性管理 (3)城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.12房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标
房地产开发项目规划设计 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU GUIHUASHEJI - 1 - 5 第 5 章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标； 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容； 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产 开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城 市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项 建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城 市详细规划。 （1）城市总体规划 （2）城市分区规划 （3）城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 （1）城市规划对房地产开发经济效益的影响 （2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理 （3）城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标 房地产开发项目规划设计
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING (1)居住区总用地(hm2) (2)居民每人占地(m2/人) (3)居住区总建筑面积(m2) (4)总户数、总人数、平均每户人口(口/户) (5)平均每户居住建筑面积(m2) (6)居住建筑密度; (7)容积率; (8)绿地率 (9)人口毛密度 (10)人口净密度 (11)住宅平均层数 (12)高层比例 (13)住宅间距(m) (14)居住区平均造价 (15)停车位个数 (16)建设周期 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的 经济性和合理性,经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 (1)建筑容积率 (2)总建筑面积 (3)地上建筑面积: (4)建筑密度; (5)规划建设用地面积; (6)建筑高度; (7)绿地率 (8)停车位个数 (9)有效面积系数 (10)开发项目总造价、平均造价和开发建设周期
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 2 - 5 （1）居住区总用地（hm2）； （2）居民每人占地（m2 /人）； （3）居住区总建筑面积（m2）； （4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）； （5）平均每户居住建筑面积（m2）； （6）居住建筑密度； （7）容积率； （8）绿地率； （9）人口毛密度； （10）人口净密度； （11）住宅平均层数； （12）高层比例； （13）住宅间距（m）； （14）居住区平均造价； （15）停车位个数； （16）建设周期。 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的 经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 （1）建筑容积率； （2）总建筑面积； （3）地上建筑面积； （4）建筑密度； （5）规划建设用地面积； （6）建筑高度； （7）绿地率； （8）停车位个数； （9）有效面积系数； （10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期
房地产开发项目规划设计 FANGDICHAN KAIFAXIANGMUGUIHUASHEJ 52房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容 5.2.1指导思想 1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则 一般情况下,影响项目规划设计的要素主要有 (1)国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策; (2)项目所在地城市控制性详细规划的有关规定 (3)项目所在地现场状况 (4)市场调研结果与市场定位、项目开发理念 (5)建设项目的总投资和资金运作方式 2.规划设计中的和谐理念 建筑的规划设计应当最大限度地满足人的全方位需求,主要体现在: (1)规划设计与自然生态相和谐 (2)规划设计与社会发展相和谐 (3)规划设计与用户需求变化相和谐 5.2.2工作内容 项目规划设计第一步主要是研究基地条件和周围环境。 项目规划设计中第二步是总体规划设计。 下面以居住区项目规划设计为例,对居住区项目规划设计的主要内容进 行阐述,相关内容在本章5.3—-5.8节中分别详细介绍 1.规划布局 2.建筑选型 3.住宅户型 4.配套设施规划 5.道路交通规划 6.绿地与景观规划 53居住区规划布局 5.3.1规划布局遵循的原则 1.居住区的规划布局,应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体 组合、绿地系统及空间环境等的内在联系,构成一个完善的、相对独立的有
房地产开发项目规划设计 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU GUIHUASHEJI - 3 - 5 5.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容 5.2.1 指导思想 1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则 一般情况下，影响项目规划设计的要素主要有： （1）国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策； （2）项目所在地城市控制性详细规划的有关规定； （3）项目所在地现场状况； （4）市场调研结果与市场定位、项目开发理念； （5）建设项目的总投资和资金运作方式。 2.规划设计中的和谐理念 建筑的规划设计应当最大限度地满足人的全方位需求，主要体现在： （1）规划设计与自然生态相和谐 （2）规划设计与社会发展相和谐 （3）规划设计与用户需求变化相和谐 5.2.2 工作内容 项目规划设计第一步主要是研究基地条件和周围环境。 项目规划设计中第二步是总体规划设计。 下面以居住区项目规划设计为例，对居住区项目规划设计的主要内容进 行阐述，相关内容在本章 5.3——5.8 节中分别详细介绍。 1.规划布局 2.建筑选型 3.住宅户型 4.配套设施规划 5.道路交通规划 6.绿地与景观规划 5.3 居住区规划布局 5.3.1 规划布局遵循的原则 1.居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体 组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 机整体,并应遵循下列原则: (1)方便居民生活,有利于组织管理 (2)组织与居住人口规模相对应的公共活动中心,方便经营、使用和社 会化服务 (3)合理组织人流、车流,有利于安全防卫 (4)构思新颖,体现地方特色。 2.居住区的空间与环境设计,应遵循下列原则 (1)建筑应体现地方风格、突出个性,群体建筑与空间层次应在协调中 求变化 (2)合理设置公共服务设施,避免烟、气(味)、尘及噪声对居民的污 染和干扰 (3)精心设置建筑小品,丰富与美化环境 (4)注重景观和空间的完整性,市政公用站点、停车库等小建筑宜与住 宅或公建结合安排;供电、电信、路灯等管线宜地下埋设 (5)公共活动空间的环境设计,应处理好建筑、道路、广场、院落、绿 地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系 5.32常见的规划布局形式 常见的规划布局形式有行列式、周边式、混合式、自由式等 5.4建筑选型 5.4.1建筑类型 住宅建筑类型有多种分类方式,常见的分类方式有以下几种: 1.按建筑层数划分 (1)低层住宅 ①单层住宅。 ②独栋别墅 ③联排别墅 (2)多层住宅 (3)高层住宅 2.按平面特点划分 (1)点式住宅(2)条式住宅
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 4 - 5 机整体，并应遵循下列原则： （1）方便居民生活，有利于组织管理； （2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社 会化服务； （3）合理组织人流、车流，有利于安全防卫； （4）构思新颖，体现地方特色。 2. 居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则： （1）建筑应体现地方风格、突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中 求变化； （2）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污 染和干扰； （3）精心设置建筑小品，丰富与美化环境； （4）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑宜与住 宅或公建结合安排；供电、电信、路灯等管线宜地下埋设； （5）公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿 地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。 5.3.2 常见的规划布局形式 常见的规划布局形式有行列式、周边式、混合式、自由式等。 5.4 建筑选型 5.4.1 建筑类型 住宅建筑类型有多种分类方式，常见的分类方式有以下几种： 1.按建筑层数划分 （1）低层住宅 ①单层住宅。 ②独栋别墅。 ③联排别墅。 （2）多层住宅 （3）高层住宅 2.按平面特点划分 （1）点式住宅 （2）条式住宅
房地产开发项目规划设计 FANGDICHAN KAIFAXIANGMUGUIHUASHEJ 3.按结构类型划分 (1)砖混结构(2)框架结构(3)框架剪力墙结构 4.按户内空间布局划分 (1)平层式(2)错层(3)复式(4)跃层 5.4.2建筑风格 1.建筑风格的涵义 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征,主要在于建筑在平面布局 形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境,它作为凝固的 建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。 2.建筑风格的重要性 对于房地产开发商而言,适宜的建筑风格对楼盘促销具有相当大的积极 意义,它可以作为楼盘的卖点之一,为项目开发奠定良好的基础;对于消费 者而言,清新宜人的建筑风格能获得人们的认同,引起精神上的愉悦;对于 城市建设而言,新颖的建筑风格能为城市增添一道道亮丽的风景线。 3.建筑风格的创新实践 (1)结合传统文化进行建筑创作 (2)结合项目环境特色进行建筑创作 4.住宅开发中常见的建筑风格形式 (1)中式建筑风格 (2)欧陆风格 (3)异域风格 (4)新古典主义风格 (5)现代主义风格 (6)主题风格 5.5住宅户型 5.5.1住宅功能分区的原则 功能分区原则如下 1.内外分区原则 2.动静分区原则 3.洁污分区原则
房地产开发项目规划设计 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU GUIHUASHEJI - 5 - 5 3.按结构类型划分 （1）砖混结构 （2）框架结构 （3）框架剪力墙结构 4.按户内空间布局划分 （1）平层式 （2）错层 （3）复式 （4）跃层 5.4.2 建筑风格 1.建筑风格的涵义 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、 形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境，它作为凝固的 建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。 2.建筑风格的重要性 对于房地产开发商而言，适宜的建筑风格对楼盘促销具有相当大的积极 意义，它可以作为楼盘的卖点之一，为项目开发奠定良好的基础；对于消费 者而言，清新宜人的建筑风格能获得人们的认同，引起精神上的愉悦；对于 城市建设而言，新颖的建筑风格能为城市增添一道道亮丽的风景线。 3.建筑风格的创新实践 （1）结合传统文化进行建筑创作 （2）结合项目环境特色进行建筑创作 4.住宅开发中常见的建筑风格形式 （1）中式建筑风格 （2）欧陆风格 （3）异域风格 （4）新古典主义风格 （5）现代主义风格 （6）主题风格 5.5 住宅户型 5.5.1 住宅功能分区的原则 功能分区原则如下： 1.内外分区原则 2.动静分区原则 3.洁污分区原则