房地产开发项目工程建设管理 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI 第9章 房地产开发项目工程建设管理 本章学习要求: 1掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法,成本管理的主要方法,进度控 制方法及关注因素,房地产开发项目的主要合同与分类 2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段,项目开发不同阶 段成本管理的主要内容,进度管理的主要任务,合同管理的主要内容,监理单位的主要 工作内容,竣工验收的工作程序; 3.了解房地产开发项目质量管理的特点,成本管理的参加者,进度管理系统,房地 产开发项目合同的特点与作用,监理单位的其他工作,竣工验收的要求、范围及依据 91质量管理 质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量 策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。 9.1.1房地产开发项目质量管理的特点 1.影响因素多。 2.质量波动大 3.质量隐蔽性。 4.终检局限性。 5.评价方法的特殊性。 9.1.2房地产开发项目质量管理的主要内容 1.施工前的质量管理 (1)审查承包单位的技术资质 (2)组织设计交底和图纸会审。 (3)对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制 (4)对永久性生产设备或装置,应按审批同意的设计图纸组织采购或
房地产开发项目工程建设管理 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI - 1 - 9 第 9 章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控 制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类； 2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶 段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要 工作内容，竣工验收的工作程序； 3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地 产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求、范围及依据。 9.1 质量管理 质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量 策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。 9.1.1 房地产开发项目质量管理的特点 1.影响因素多。 2.质量波动大。 3.质量隐蔽性。 4.终检局限性。 5.评价方法的特殊性。 9.1.2 房地产开发项目质量管理的主要内容 1.施工前的质量管理 （1）审查承包单位的技术资质； （2）组织设计交底和图纸会审。 （3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。 （4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或 房地产开发项目工程建设管理
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 订货; (5)审査施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计,对于工程质 量应具有可靠的技术措施来保证 (6)对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术,均应审核 其技术鉴定书; (⑦)检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点 重要工程还应亲自复核 8)协助承包单位完善质量保证体系,包括完善计量及质量检测技术 和手段等 (9)协助总承包单位完善现场质量管理制度,包括现场会议制度、现 场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等: (10)把好开工关 2.施工过程中的质量管理 (1)协调承包单位完善工序控制; (2)严格工序间交接检查 (3)重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核 (4)对已完成的分项、分部工程,按相应的质量评定标准和办法进行 自检、验收 (5)审核设计变更和图纸修改 (6)按合同于必要时可下达停工令; (⑦)组织定期或不定期的现场会议,及时分析、通报工程质量状况, 并协调有关单位间的业务活动等。 3.工程项目竣工质量管理 (1)按规定的质量评定标准和办法,对完成的分项、分部工程、单位 工程进行检查验收 (2)组织试用 (3)审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术性文件 (4)审核承包单位提交的竣工图 (5)整理有关工程项目质量的技术文件,并编目、建档。 9.1.3房地产开发项目质量管理的主要途径和方法 对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件 报表,以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 2 - 9 订货； （5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质 量应具有可靠的技术措施来保证； （6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核 其技术鉴定书； （7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点， 重要工程还应亲自复核； （8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术 和手段等； （9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现 场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等； （10）把好开工关。 2.施工过程中的质量管理 （1）协调承包单位完善工序控制； （2）严格工序间交接检查； （3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核； （4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行 自检、验收； （5）审核设计变更和图纸修改； （6）按合同于必要时可下达停工令； （7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况， 并协调有关单位间的业务活动等。 3.工程项目竣工质量管理 （1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位 工程进行检查验收； （2）组织试用； （3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术性文件； （4）审核承包单位提交的竣工图； （5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。 9.1.3 房地产开发项目质量管理的主要途径和方法 对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、 报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的
房地产开发项目工程建设管理 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI 9.1.4施工阶段质量监督控制手段 1.旁站监督。 2.测量。 3.试验。 4.指令文件。 5.规定质量监控工作程序。 6.利用支付控制手段 92成本管理 9.2.1成本管理的参加者 成本管理的参加者有业主、承包商、监理、设计单位等。 922项目开发不同阶段成本管理的主要内容 开发项目成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上,事实上,项目成本 管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程,包括策划、设计、施工、销售等 诸阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段的成本管理。 9.23房地产开发项目成本管理方法 1.编制成本管理规划 2.确定成本管理的对象 3.费用比较与投资偏差分析。 4.有效利用工程价款结算方法。 (1)工程预付款。 (2)工程进度款。 (3)工程价款结算的分类。目前我国常用的结算方式有按月结算、分阶 段结算、竣工后一次结算和结算双方约定的其他结算方式等几种。 (4)工程价款的动态结算 5.重视工程变更工作。 6.认真做好成本核实与总结工作
房地产开发项目工程建设管理 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI - 3 - 9 9.1.4 施工阶段质量监督控制手段 1.旁站监督。 2.测量。 3.试验。 4.指令文件。 5.规定质量监控工作程序。 6.利用支付控制手段。 9.2 成本管理 9.2.1 成本管理的参加者 成本管理的参加者有业主、承包商、监理、设计单位等。 9.2.2 项目开发不同阶段成本管理的主要内容 开发项目成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上，事实上，项目成本 管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、施工、销售等 诸阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段的成本管理。 9.2.3 房地产开发项目成本管理方法 1.编制成本管理规划。 2.确定成本管理的对象。 3.费用比较与投资偏差分析。 4.有效利用工程价款结算方法。 （1）工程预付款。 （2）工程进度款。 （3）工程价款结算的分类。目前我国常用的结算方式有按月结算、分阶 段结算、竣工后一次结算和结算双方约定的其他结算方式等几种。 （4）工程价款的动态结算。 5.重视工程变更工作。 6.认真做好成本核实与总结工作
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 93进度管理 9.3.1进度管理的主要任务 1.设计前准备阶段的进度管理 设计前准备阶段的进度管理的主要任务包括:(1)确定工期总目标:(2) 编制项目总进度计划;(3)编制准备阶段详细工作计划,并控制该计划的执 行;(4)施工现场条件调研和分析等。 2.设计阶段进度管理的主要任务包括:(1)编制设计阶段工作进度计 划,并控制其执行:(2)编制详细的出图计划,并控制其执行 3.施工阶段进度管理的主要任务包括:(1)编制施工总进度计划,并 控制其执行:(2)编制施工年、季、月实施计划,并控制其执行。 9.32进度管理及计划 房地产开发项目进度计划一般采用实际进度与计划进度图形比较法 项目进度计划表示方法有横道图法、网络计划法、里程碑法和进度曲线法等。 933进度控制中关注的因素 1.材料、设备的供应情况。 2.设计变更 3.劳动力的安排情况。 4.气象条件。 9.3.4房地产开发项目进度管理系统 房地产开发商一般不直接对项目实施进度进行控制和管理,而是委托 建设监理单位进行进度控制,监理单位根据建设监理合同分别对开发商、设 计单位、施工单位的进度管理实施监督 94合同管理 9.4.1房地产开发项目合同的特点 项目合同除具有一般合同的特征外,还具有以下特点。 1.合同标的物的特殊性 2.合同执行周期长 3.合同内容多,涉及范围广
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 4 - 9 9.3 进度管理 9.3.1 进度管理的主要任务 1.设计前准备阶段的进度管理 设计前准备阶段的进度管理的主要任务包括：（1）确定工期总目标；（2） 编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执 行；（4）施工现场条件调研和分析等。 2.设计阶段进度管理的主要任务包括：（1）编制设计阶段工作进度计 划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。 3.施工阶段进度管理的主要任务包括：（1）编制施工总进度计划，并 控制其执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。 9.3.2 进度管理及计划 房地产开发项目进度计划一般采用实际进度与计划进度图形比较法。 项目进度计划表示方法有横道图法、网络计划法、里程碑法和进度曲线法等。 9.3.3 进度控制中关注的因素 1.材料、设备的供应情况。 2.设计变更。 3.劳动力的安排情况。 4.气象条件。 9.3.4 房地产开发项目进度管理系统 房地产开发商一般不直接对项目实施进度进行控制和管理，而是委托 建设监理单位进行进度控制，监理单位根据建设监理合同分别对开发商、设 计单位、施工单位的进度管理实施监督。 9.4 合同管理 9.4.1 房地产开发项目合同的特点 项目合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点。 1.合同标的物的特殊性 2.合同执行周期长 3.合同内容多，涉及范围广
房地产开发项目工程建设管理 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI 4.合同风险大 9.42房地产开发项目合同的作用 1.明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务 2.项目实施阶段实行社会监理的依据 3.项目实施的法律依据 9.4.3房地产开发项目的主要合同与分类 1.房地产开发项目的主要合同关系 (1)开发商的主要合同关系 (2)承包商的主要合同关系 2.房地产开发项目合同的分类 (1)固定价格合同 合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。 (2)可调价格合同 合同总价或者单价在合同实施期内,可以根据合同约定的方法进行适当 的调整。 (3)成本加酬金合同 成本加固定酬金合同,是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办法 计算,而酬金的数额大小往往根据市场竞争确定的数额计入合同 成本加固定酬金率合同,是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办 法计算,而酬金数额的大小是以工程成本乘以通过竞争确定的费率计算 9.44房地产开发项目合同管理的主要内容 房地产开发项目,通过招标投标方式确定工程施工单位以后,必须在招 标文件的标底基础上与中标单位谈判签约,订立详细的工程承包合同。开发 商需要经常检査合同的执行情况等等。 95建设监理 9.5.1监理单位的主要工作内容 1.协助业主与承包单位编写开工申请报告 2.查看建设场地,办理向承包单位的移交 3.确认总承包单位选择的分包单位
房地产开发项目工程建设管理 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI - 5 - 9 4.合同风险大 9.4.2 房地产开发项目合同的作用 1.明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务 2.项目实施阶段实行社会监理的依据 3.项目实施的法律依据 9.4.3 房地产开发项目的主要合同与分类 1.房地产开发项目的主要合同关系 （1）开发商的主要合同关系 （2）承包商的主要合同关系 2.房地产开发项目合同的分类 （1）固定价格合同 合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。 （2）可调价格合同 合同总价或者单价在合同实施期内，可以根据合同约定的方法进行适当 的调整。 （3）成本加酬金合同 成本加固定酬金合同，是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办法 计算，而酬金的数额大小往往根据市场竞争确定的数额计入合同。 成本加固定酬金率合同，是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办 法计算，而酬金数额的大小是以工程成本乘以通过竞争确定的费率计算。 9.4.4 房地产开发项目合同管理的主要内容 房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招 标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，订立详细的工程承包合同。开发 商需要经常检查合同的执行情况等等。 9.5 建设监理 9.5.1 监理单位的主要工作内容 1.协助业主与承包单位编写开工申请报告； 2.查看建设场地，办理向承包单位的移交； 3.确认总承包单位选择的分包单位；