美国反向抵押贷款的运作及其对中国的启示 何文婷陈吉颖胡晓倩王紫涵 反向抵押贷款的概念界定 反向抵押贷款( Reverse mortgage)的本质就是以房屋融通资金,并以此为核心拉动养 老、保险、房地产等社会多项活动的金融工具。具体内涵为一定年龄(一般为退休年龄)的 老年人以自有产权的房屋作为抵押向金融机构申请贷款,金融机构委托第三方独立合法的中 介机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的増值折旧等情况进行综合评估后, 以此评估为依据签署相关借贷合同——借款人一次性或定期从金融机构按比例获得一定的 贷款金额。直到借款人死亡或出售该房屋,以及永久性地离开自己的住所时,该贷款到期, 住房由金融机构获得,或由借款人及其继承者通过归还贷款本息的形式收回房屋所有权。 (来源:美国《银行法》相关规定) 表1反向抵押贷款与普通住房按揭贷款的区别 贷款方贷款目的贷款余额资金流向房屋产权 反向住房主要为有住房为银行或保养老或资产 抵押贷款抵押的老年人险公司管理工具年增多逐期放贷,一随着贷款增加 次性收回而逐年减少 普通住房有稳定收入为保 银行购房 按揭贷款障的个人 逐年减少一次性放贷,贷款还清后拥 逐期收回有全部产权 由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反,故也被称为“逆按 揭”。反向抵押贷款的抵押物只能是不动产,不能是动产、有价证券或其他权利凭证:并且 必须是老年人自有产权的财产,不能是租赁、无产权的占有房产。其实际上是借款人将自有 产权的房屋作为期货,预售给银行或保险公司等金融机构,贷款金融机构取得期待利益,将 在远期收回贷款本息及费用,或取得房屋实现期权。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休 老人房产富有而现金拮据的窘困局面,因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式 二、美国反向抵押贷款的类型及比较 美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款类型:一是由金融机构销售,美国政府提供 担保的房产价值转换抵押贷款( Home Equity Conversation Mortgage,简称HCM),二是 由美国政府资助的企业销售并担保的住房持有者贷款( Home Keeper),三是完全由民营机
1 美国反向抵押贷款的运作及其对中国的启示 何文婷 陈吉颖 胡晓倩 王紫涵 一、反向抵押贷款的概念界定 反向抵押贷款（Reverse Mortgage）的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心拉动养 老、保险、房地产等社会多项活动的金融工具。具体内涵为一定年龄（一般为退休年龄）的 老年人以自有产权的房屋作为抵押向金融机构申请贷款，金融机构委托第三方独立合法的中 介机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后， 以此评估为依据签署相关借贷合同——借款人一次性或定期从金融机构按比例获得一定的 贷款金额。直到借款人死亡或出售该房屋，以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期， 住房由金融机构获得，或由借款人及其继承者通过归还贷款本息的形式收回房屋所有权。 （来源：美国《银行法》相关规定） 由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反，故也被称为“逆按 揭”。反向抵押贷款的抵押物只能是不动产，不能是动产、有价证券或其他权利凭证；并且 必须是老年人自有产权的财产，不能是租赁、无产权的占有房产。其实际上是借款人将自有 产权的房屋作为期货，预售给银行或保险公司等金融机构，贷款金融机构取得期待利益，将 在远期收回贷款本息及费用，或取得房屋实现期权。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休 老人房产富有而现金拮据的窘困局面，因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式。 二、美国反向抵押贷款的类型及比较 美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款类型： 一是由金融机构销售，美国政府提供 担保的房产价值转换抵押贷款（Home Equity Conversation Mortgage, 简称 HECM），二是 由美国政府资助的企业销售并担保的住房持有者贷款（Home Keeper），三是完全由民营机
构提供,无政府担保的纯私人性质反向抵押贷款财务自由贷款( Financial freedom)。 房产价值转换抵押贷款(HECM) 由美国城市住房与发展部在1989年向市场正式推出,是美国目前最受欢迎的反向抵押 贷款产品,贷款提供对象是62岁以上且独立拥有房产的老年人。其受欢迎的原因在于该保 险项目得到了联邦住宅管理局( Federal Housing Administration,简称FA)承保,可以 保证借款人得到借贷机构事先承诺的全部贷款金额,并且借款人获得的贷款金可以用于任何 用途。同时房产价值转换抵押贷款金。对借款人而言,贷款金的领取方式灵活,可以按月领 取或是在一定数额内自由领取:;所贷款项可以按借款人的意愿,选择将来某一时期偿还,也 可以选择借款人死亡或者永久性迁出后偿还 2、住房持有者贷款( Home Keeper) 由房利美( Fannie mae)即联邦国民抵押贷款协会于1995年推出,虽然由私营公司所提 供,但这种反向抵押贷款产品也是由联邦政府主导设计的,主要针对不符合HECM条件的借 款人。住房持有者贷款与房产价值转换抵押贷款非常相似,区别在于,面向的借款群体拥有 的房屋产值较大,借款人贷款金的领取方式和还款支付方式相对较少,其支付方式采取按月 支付和信用额度,或者两者结合。住房持有者贷款的优势在于住房持有者贷款的借方没有借 款最大额的限制,同时住房持有者贷款规定房屋所有者可以从房屋升值部分中获得分红。 3、财务自由贷款( Financial freedom) 由美国惟一提供住房反向抵押贷款的私营公司,即隶属于莱曼兄弟公司的老年人自由财 务基金公司( Financial Freedom Senior Funding Corporation)提供,又称“大额贷款”。 财务自由贷款在设计上与房屋价值转换抵押贷款和住房持有者贷款具有很大的区别,贷款对 象主要面对拥有大额房产的高端客户。财务自由贷款的借款人在贷款合同签订后便可一次性 获得大笔贷款资金,借款人在获得贷款资金后如果想获得固定的月收入则可以购买哈特福德 金融服务公司的年金,以便将房产价值转换成按月支付的年金。同时财务自由贷款还有房屋 价值分享条款,借款人最高可以保留80%的房产价值,借款人的后代可以继承这部分房产。 由于老年人自由财务基金公司推出的反向抵押贷款产品属于私营产品,因此没有美国联邦政 府保险的保障
2 构提供，无政府担保的纯私人性质反向抵押贷款财务自由贷款（Financial Freedom）。 1、房产价值转换抵押贷款（HECM） 由美国城市住房与发展部在 1989 年向市场正式推出，是美国目前最受欢迎的反向抵押 贷款产品，贷款提供对象是 62 岁以上且独立拥有房产的老年人。其受欢迎的原因在于该保 险项目得到了联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, 简称 FHA）承保，可以 保证借款人得到借贷机构事先承诺的全部贷款金额，并且借款人获得的贷款金可以用于任何 用途。同时房产价值转换抵押贷款金。对借款人而言，贷款金的领取方式灵活，可以按月领 取或是在一定数额内自由领取；所贷款项可以按借款人的意愿，选择将来某一时期偿还，也 可以选择借款人死亡或者永久性迁出后偿还。 2、住房持有者贷款（Home Keeper） 由房利美（Fannie Mae）即联邦国民抵押贷款协会于 1995 年推出,虽然由私营公司所提 供，但这种反向抵押贷款产品也是由联邦政府主导设计的，主要针对不符合 HECM 条件的借 款人。住房持有者贷款与房产价值转换抵押贷款非常相似，区别在于，面向的借款群体拥有 的房屋产值较大，借款人贷款金的领取方式和还款支付方式相对较少，其支付方式采取按月 支付和信用额度，或者两者结合。住房持有者贷款的优势在于住房持有者贷款的借方没有借 款最大额的限制，同时住房持有者贷款规定房屋所有者可以从房屋升值部分中获得分红。 3、财务自由贷款（Financial Freedom） 由美国惟一提供住房反向抵押贷款的私营公司，即隶属于莱曼兄弟公司的老年人自由财 务基金公司（Financial Freedom Senior Funding Corporation）提供，又称“大额贷款”。 财务自由贷款在设计上与房屋价值转换抵押贷款和住房持有者贷款具有很大的区别，贷款对 象主要面对拥有大额房产的高端客户。财务自由贷款的借款人在贷款合同签订后便可一次性 获得大笔贷款资金，借款人在获得贷款资金后如果想获得固定的月收入则可以购买哈特福德 金融服务公司的年金，以便将房产价值转换成按月支付的年金。同时财务自由贷款还有房屋 价值分享条款，借款人最高可以保留 80%的房产价值，借款人的后代可以继承这部分房产。 由于老年人自由财务基金公司推出的反向抵押贷款产品属于私营产品，因此没有美国联邦政 府保险的保障
表1 HECM、 Home Keeper及 Financial Freedon模式特点比敦 贷款特征 HECM Home Keeper Financial Freedom 贷款设计机构 联邦住房管理局(FHA)授权的房利美(联邦抵押贷款协会 商业银行或其他金融机构 政府机构) 老年财务自由基金公司 贷款机构性质政府主导 民营 适合人群房屋价值较低的借款人 房屋价值中等的借敕人 借款人拥有高价房屋 支付方式终身支付、定期支付、信用限额 终身支付、信用限额或其组合 次性大额支付、购买年金或开 或其组合 放式最高信用额度 保险情况由HUD承担保险,房利美从次 级市场购买 房利美从次级市场购买 没有保险、不在次极市场出售 资料来源:潘秀菊、李智仁;《以房养老商品—一反向抵押贷救制度之理论与实务》,台北:元照出版公司,2010年,第89 页。(6 以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部,比较可得政府担保的贷款 如CM,贷款额度低,费用少:私人提供的贷款如财务自由计划限制较少,贷款额度高 费用高。其中CM贷款统治了90%乃至更高的市场份额,据统计,房屋价值转换抵押贷款 使参与贷款的老年人的收入至少提高了25% 美国反向抵押贷款的运行机制 依据美国HUD报告显示,HECM是最普遍的为美国人所使用的反向抵押贷款模式,特别 是在2009年3月至4月间,HCM比上年同期上涨20%,仅4月份就达到11660件,是自 1990年政府开办以来最高的一个月。2 本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的运行机制 (1)市场供给机构与业务授权 HECM的供给机构是经联邦住房管理局(FHA)授权的机构,FHA负责授权贷款人、收取抵 押贷款保险金和管理保险基金,HUD负责保险项目的设计与改进。根据美国的《联邦不动产 法》中关于反向抵押贷款的条文规定,FHA授权的合法贷款机构拥有开办反向抵押贷款的排 他性权利。此处的“合法贷款机构”被规定为任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银 行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行以及其他FHA特别授权的法律实体。由此可见,美国反 向抵押贷款的承担机构是相当多的,大大降低了反向抵押贷款的风险 (2)借款人责任 ①借款人必须继续把该物业作为首要居住地,如果有共同借款人,至少有一个借款人 尹航.美国反向抵押贷款的制度评估及经验借鉴[世界经济与政治论坛,2014,02):163-172 2贾宏斌.美国HECM模式对我国推行住房反向抵押贷款的法律借鉴[社会科学辑刊2014(05):80-84
3 以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部，比较可得政府担保的贷款 如 HECM, 贷款额度低，费用少；私人提供的贷款如财务自由计划限制较少，贷款额度高， 费用高。其中 HECM 贷款统治了 90%乃至更高的市场份额，据统计，房屋价值转换抵押贷款 使参与贷款的老年人的收入至少提高了 25％。 1 三、美国反向抵押贷款的运行机制 依据美国 HUD 报告显示，HECM 是最普遍的为美国人所使用的反向抵押贷款模式，特别 是在 2009 年 3 月至 4 月间，HECM 比上年同期上涨 20％，仅 4 月份就达到 11660 件，是自 1990 年政府开办以来最高的一个月。2 本文以最具普遍性和代表性的 HECM 来解释美国反向抵押贷款制度的运行机制： （1）市场供给机构与业务授权 HECM 的供给机构是经联邦住房管理局(FHA)授权的机构，FHA 负责授权贷款人、收取抵 押贷款保险金和管理保险基金，HUD 负责保险项目的设计与改进。根据美国的《联邦不动产 法》中关于反向抵押贷款的条文规定，FHA 授权的合法贷款机构拥有开办反向抵押贷款的排 他性权利。此处的“合法贷款机构”被规定为任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银 行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行以及其他 FHA 特别授权的法律实体。由此可见，美国反 向抵押贷款的承担机构是相当多的，大大降低了反向抵押贷款的风险。 （2）借款人责任 ① 借款人必须继续把该物业作为首要居住地，如果有共同借款人，至少有一个借款人 1 尹航. 美国反向抵押贷款的制度评估及经验借鉴[J]. 世界经济与政治论坛,2014,(02):163-172. 2 贾宏斌. 美国 HECM 模式对我国推行住房反向抵押贷款的法律借鉴[J]. 社会科学辑刊,2014,(05):80-84
必须占用该物业作为主要居住地。如借款人居住在别处超过12个月,反向抵押贷款可能即 时到期并应付,如借款人不能满足偿还贷款的要求,贷款方可取消抵押品赎回权 ②借款人需要及时缴纳所有的财产税和房主的保险,否则贷款方可取消抵押品赎回权。 ③借款人有责任使该物业保持良好的维修状态,如房屋失修且借款人不能按照要求及 时维修,反向抵押贷款可能即时到期,而贷款方最终可取消抵押品赎回权。 (3)借款人保护措施 ①只要遵循以上三条借款人责任,借款人可以无限期地住在访物业中,而不管贷款余 额有多大的变动:如果借款人死亡,幸存的共同借款人也拥有无限期居住的权利,当然前提 也是遵循三条借款人责任 ②如贷款余额大于当协议终结时的房屋价值,贷款方无权从借款人其他财产(或遗产) 中追索其超出部分,FHA保险即设计用于平衡该超出的贷款余额。 ③借款人可随时归还全部或部分贷款,而不用缴纳提前还款罚金。 ④FHA要求相关机构进行广泛的信息披露。 (4)费用情况 HECM贷款所产生的费用主要包括前期成本和协议期间产生的费用 其中前期成本主要包括FHA要求提供不可退款的前期抵押保险费、申请费、评估、检索 调查、检査、抵押税、信用检査等第三方费用以及其他费用。 协议期间产生的费用主要有: ①FHA收取年度贷款余额的1.25%作用按揭保险费 ②和其他传统的按揭贷款一样,服务费用被嵌入到利率中,每月服务商在应计利息 记入二级市场投资者账户前收取其0.3%-1.44%作为发送借款人账户报表、发放贷款资 金以及确保借款人跟上贷款要求的服务费用,同时也用来弥补房利美承担的财务风险。 险费、利息每月计算,并被累计入贷款余额中,当协议到期,利息将全部支付给 贷款投资者 (5)开办业务流程
4 必须占用该物业作为主要居住地。如借款人居住在别处超过 12 个月，反向抵押贷款可能即 时到期并应付，如借款人不能满足偿还贷款的要求，贷款方可取消抵押品赎回权。 ② 借款人需要及时缴纳所有的财产税和房主的保险，否则贷款方可取消抵押品赎回权。 ③ 借款人有责任使该物业保持良好的维修状态，如房屋失修且借款人不能按照要求及 时维修，反向抵押贷款可能即时到期，而贷款方最终可取消抵押品赎回权。 （3）借款人保护措施 ① 只要遵循以上三条借款人责任，借款人可以无限期地住在访物业中，而不管贷款余 额有多大的变动；如果借款人死亡，幸存的共同借款人也拥有无限期居住的权利，当然前提 也是遵循三条借款人责任。 ② 如贷款余额大于当协议终结时的房屋价值，贷款方无权从借款人其他财产（或遗产） 中追索其超出部分，FHA 保险即设计用于平衡该超出的贷款余额。 ③ 借款人可随时归还全部或部分贷款，而不用缴纳提前还款罚金。 ④ FHA 要求相关机构进行广泛的信息披露。 （4）费用情况 HECM 贷款所产生的费用主要包括前期成本和协议期间产生的费用。 其中前期成本主要包括 FHA 要求提供不可退款的前期抵押保险费、申请费、评估、检索、 调查、检查、抵押税、信用检查等第三方费用以及其他费用。 协议期间产生的费用主要有： ① FHA 收取年度贷款余额的 1.25%作用按揭保险费 ② 和其他传统的按揭贷款一样，服务费用被嵌入到利率中，每月服务商在应计利息 记入二级市场投资者账户前收取其 0.3%-1.44%作为发送借款人账户报表、发放贷款资 金以及确保借款人跟上贷款要求的服务费用，同时也用来弥补房利美承担的财务风险。 ③ 保险费、利息每月计算，并被累计入贷款余额中，当协议到期，利息将全部支付给 贷款投资者。 （5）开办业务流程
HECM业务开办流程 ②申请如符合条件 签订合同 ④抵押房产 L独 立合法中介机构 资料来源:柴效武、孟晓苏:《反向抵押贷款制度》,杭州: 浙江大学出版社,2008年,第97页。[9 图1HM业务开办流程 四、美国反向抵押贷款的特征 、确保老年房屋所有者的合法权益 美国住房反向抵押贷款的特点是老年房屋所有者可以在不出售房产的条件下获得一定 数量的贷款金,进而改善老年人的生活,确保老年人能够相对独立,并且避免老年人因不断 迁徙而造成经济上的损失 对借款人合法权益的保护体现在以下几个方面: (1)借款人可以用这笔资金进行消费以改善自身的生活条件,资金用途不受任何限制 (2)只有当贷款人死亡、长期离家或出售房屋时,贷款额才会被清算。 (3)收入和信用记录都不会成为影响获得住房反向抵押贷款数额的因素。 (4)四项承诺: 居住保证:借款人在领取反向贷款金的同时仍享有终身居住权,即使投资方支付的 贷款金超过了房屋的价值,贷款人也无权剥夺老年房主的居住权。 收入保证:只要借款人依然居住在原有的房屋内就会获得相应的贷款金。 回报保证:贷款人承诺只有在房屋所有者死亡、长期离家或相关房屋出售时才会进 行贷款的清算。 无追索权保证:包括两个方面,一是贷款人承诺即使贷款金额累计超过房屋的价值, 也不会将房屋所有者其他财产用于支付贷款:二是房屋卖价高于预估贷款额的,贷 款人必须返还差价。 2、设立保险项目保障贷款投资方不受损失 为防止因贷款金总额超过房屋价值而对反向抵押贷款的贷方造成损失进而降低经办部
5 图 1 HECM 业务开办流程 四、美国反向抵押贷款的特征 １、确保老年房屋所有者的合法权益 美国住房反向抵押贷款的特点是老年房屋所有者可以在不出售房产的条件下获得一定 数量的贷款金，进而改善老年人的生活，确保老年人能够相对独立，并且避免老年人因不断 迁徙而造成经济上的损失。 对借款人合法权益的保护体现在以下几个方面： （1）借款人可以用这笔资金进行消费以改善自身的生活条件，资金用途不受任何限制 （2）只有当贷款人死亡、长期离家或出售房屋时，贷款额才会被清算。 （3）收入和信用记录都不会成为影响获得住房反向抵押贷款数额的因素。 （4）四项承诺： 居住保证：借款人在领取反向贷款金的同时仍享有终身居住权，即使投资方支付的 贷款金超过了房屋的价值，贷款人也无权剥夺老年房主的居住权。 收入保证：只要借款人依然居住在原有的房屋内就会获得相应的贷款金。 回报保证：贷款人承诺只有在房屋所有者死亡、长期离家或相关房屋出售时才会进 行贷款的清算。 无追索权保证：包括两个方面，一是贷款人承诺即使贷款金额累计超过房屋的价值， 也不会将房屋所有者其他财产用于支付贷款；二是房屋卖价高于预估贷款额的，贷 款人必须返还差价。 ２、设立保险项目保障贷款投资方不受损失 为防止因贷款金总额超过房屋价值而对反向抵押贷款的贷方造成损失进而降低经办部