云灏地产 四川省成都市龙泉驿区 房地产项目 前期研究策划 初步建议书 深圳市云灏房地产经纪评估有限公司 OO二年七月二十八日
—1— 四川省成都市龙泉驿区 房地产项目 前期研究策划 初步建议书 深圳市云灏房地产经纪评估有限公司 二 O O 二年七月二十八日
云灏地产 敬启者 中铁五局集团 成都天泉置业有限公司 有关: 成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划工作 本公司蒙贵司之邀请,为上述房地产项目之前期研究策划工作提交物 业发展初步建议书。敬请查收
—2— 敬启者： 中铁五局集团 成都天泉置业有限公司 有关： 成 都 市 龙 泉 驿 区 房 地 产 项 目 前 期 研 究 策 划 工 作 本公司蒙 贵 司 之 邀 请 ，为 上 述 房 地 产 项 目 之 前 期 研 究 策 划 工 作 提 交 物 业发展初步建议书。敬请查收
云灏地产 1市场背景调研分析 调查目的 针对项目发展背景(宏观市场及微观市场背景)进行分析,了解在现时房地产市 场条件下,本项目应采取的最佳市场应对策略,为项目发展定位(价格档次定位、 产品定位、目标客户定位)提供充分的市场依据。 调查思圖一从宏观到微观,从整体到局部 项目发展背景分析 寻找市场切入点 社会经济及城市发展战略 消费者特征 房地产市场状况 经济概况 城市发展战略 整体供应片区供应个盘分析 互动分析 市场背景分析结论
—3— 1.市场背景调研分析 调查目的： 针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市 场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、 产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。 调查思路——从宏观到微观，从整体到局部 ` 项目发展背景分析 市场背景分析结论 经济概况 城市发展战略 整体供应 片区供应 房地产市场状况 个盘分析 社会经济及城市发展战略 消费者特征 概况 互动分析 寻找市场切入点
云灏地产 1.1成都市社会经济及城市发展战略 1.11社会经济发展概况 成都一一四川省会—西南重镇、山中平原、川人所往 西南中心—西南科技、商贸、金融中心 文化名城—2300多年的历史文化名城 风光民俗—独具魅力的旅游胜地 开放之都——西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市 经济发展综述一 成都位于中国川西平原的腹地,是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古 城。1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽 的中心城市,它也是一座充满生机的现代化城市 成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季 分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用;全市总面积12390平方公 里,市区面积129平方公里,平原仅占40.1%,全市共有8区4市8县。2000年 成都市总人口达到1013.35万人,比上年增加1%左右,市区人口为330万人, 人口平均密度为每平方公里765人,平原地区为1000人/平方公里以上 改革开放20多年,成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大 的变化。特别是"九五″计划期间,成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。 2001年全市国内生产总值达到1419亿元,年均增长13.1%,提前实现了国内生 产总值较1980年"翻三番"和人民生活达小康的目标。一、 三产业增加值 比重由1995年末的146:434:42调整为2001年末的89:453:45.8,产业结 构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用 明显増强。基础设施建设成效明显,能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解, 城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成,开放型经济发展较快。 成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商 贸中心、金融中心和交通通讯枢纽,在西部具有相对的区位优势、经济优势、科 技优势和市场优势
—4— 1.1 成都市社会经济及城市发展战略 1.1.1 社会经济发展概况 经济发展综述—— 成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古 城。1999 年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽 的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。 成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季 分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积 12390 平方公 里，市区面积 129 平方公里，平原仅占 40.1%，全市共有 8 区 4 市 8 县。2000 年 成都市总人口达到 1013.35 万人，比上年增加 1%左右，市区人口为 330 万人， 人口平均密度为每平方公里 765 人，平原地区为 1000 人/平方公里以上。 改革开放 20 多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大 的变化。特别是"九五" 计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。 2001 年全市国内生产总值达到 1419 亿元，年均增长 13.1%，提前实现了国内生 产总值较 1980 年"翻三番"和人民生活达小康 的目标。一、 二、三产业增加值 比重由 1995 年末的 14.6:43.4:42 调整为 2001 年末的 8.9:45.3:45.8，产业结 构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用 明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解， 城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。 成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商 贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科 技优势和市场优势。 成都——四川省会——西南重镇、山中平原、川人所往 西南中心——西南科技、商贸、金融中心 文化名城——2300 多年的历史文化名城 风光民俗——独具魅力的旅游胜地 开放之都——西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市
云灏地产 成都对外开放程度不断提髙,投资环境良好,投资硬环境进入中国城市40 优行列。有国家级的开发区3个,省级开发区5个,都已形成规模。2001年实 际利用外资3.1亿元,实现进出口总额(海关口径)18.9亿美元。外商投资的 大项目和大企业增加,美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉 是资和设立代表处达60 成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市,加拿 大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个大中城市建立友好合作关 进入新世纪,成都将抓住西部大开发这一历史机遇,加快发展,使成都成为 西部大开发的亮点,国内外关注的热点。为此,成都绘制了未来发展的宏伟蓝图, 确定了新世纪前10年″构建西部战略高地,基本实现现代化”的总体奋斗目标, 提出了”十五”奋斗目标,即:全市国内生产总值年均增长10%以上,到2005年 人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固,经 济结构得到调整优化,到2005年,三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5,城 市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步増强,生态建设和环境保护取 得明显成效,形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平,城镇 居民人均可支配收入年均增长8%,农民人均可支配收入年均增长6%左右。社 会保障体系健全,各项社会事业全面发展。 开为 发区发展情 成都高新技术开发区 始建于1988年。1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区,1996年 月成立成都高新技术产业开发区管理委员会,作为成都市人民政府派出机构,行使市级管理 权限,统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊,面积 47平方千米,人口20万人,紧临成都火车南站和双流国际机场,市区的一环路、二环路和成 (都)乐(山)高等级公路横贯其间,地理位置极为优越,现已基本完成25平方千米起步 区的建设,共投入基本建设资金15亿元,各类基本建设项目开工面积166万平方米,竣工 面积78万平方米,水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模,中小学校配套设施相继 投入使用,银行、税务、海关均设立分支机构,区内还设有进出口公司和保税仓库,为投资 者提供全方位服务。 成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势产业。到2000 年底,成都高新区引进各类企业3600多家,注册资本近120亿元,其中外商投资企业300 多家,总投资10亿多美元,世界500强已有11家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新 技术企业378家,分别占四川省和成都市的55%和73%,高新技术企业实现产值占全区工 80家。目前,成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。 成部经济技术开发区 成都经济技术开发区创建于1990年,总体规划面积26平方千米。2000年2月国务院办 公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区,成为四川省第一
—5— 成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市 40 优行列。有国家级的开发区 3 个，省级开发区 5 个，都已形成规模。2001 年实 际利用外资 3.1 亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9 亿美元。外商投资的 大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界 500 强企业来蓉 投资和设立代表处达 60 多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿 大温尼伯市等 9 个国外城市结为友好城市,与国内 16 个大中城市建立友好合作关 系。 进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为 西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图， 确定了新世纪前 10 年"构建西部战略高地，基本实现现代化" 的总体奋斗目标， 提出了"十五"奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长 10%以上，到 2005 年 人均国内生产总值达到 2500 美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经 济结构得到调整优化，到 2005 年，三次产业增加值比例调整为 7:45.5:47.5，城 市化水平达到 38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取 得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平， 城镇 居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长 6%左右。社 会保障体系健全，各项社会事业全面发展。 开发区发展情况—— 成都高新技术开发区 始建于 1988 年。1991 年 3 月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996 年 3 月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理 权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积 47 平方千米,人口 20 万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成 （都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成 25 平方千米起步 区的建设，共投入基本建设资金 15 亿元，各类基本建设项目开工面积 166 万平方米，竣工 面积 78 万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继 投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资 者提供全方位服务。 成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势 产业。到 2000 年底，成都高新区引进各类企业 3600 多家，注册资本近 120 亿元，其中外商投资企业 300 多家，总投资 10 亿多美元，世界 500 强已有 11 家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新 技术企业 378 家，分别占四川省和成都市的 55％和 73%，高新技术企业实现产值占全区工 业总产值的 54%。有年产值过 10 亿元的企业 5 家，过亿元的企业 34 家，过千万元的企业 80 家。目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。 成都经济技术开发区 成都经济技术开发区创建于 1990 年,总体规划面积 26 平方千米。2000 年 2 月国务院办 公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家